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摇号平方米-由于限竞房项目的摇号选房政策不明确

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一位不願具名的房地產分析師對中新經緯表示,北京的限競房項目沒有統一的搖號政策,是由開發商在主導搖號選房。海淀區房管局的上述工作人員稱,項目是否搖號,要由北京市住建委來定,對於一些關注度較高的樓盤,按照慣例會採取搖號選房。

前述分析師認為,因為市場呈現下行,限競房並沒有像之前預想那樣出現瘋搶,這可能也是政府部門不敢貿然出台搖號政策的原因。據其了解,北京限競房市場上有很大一部分是換房需求,如果出台了搖號政策,購房者就需要賣掉名下的住房才有資格參与搖號,顯然,在不確定能夠買到心儀的住房前,不會有多少購房者會冒險賣房以換取搖號資格。

北京此前雖然有數個限競房項目採用了搖號的方式公開銷售,但限競房的具體搖號政策一直都未公布,有媒體2018年4月報道稱,北京限競房將大面積實施搖號選房。但時至今日,搖號選房只出現在個別熱銷項目中。

01 內購消息不斷,項目負責人否認

中原地產研究中心數據顯示,從2018年6月10日開始,北京合計入市的限競房項目達到60個,共計92期,供應住宅套數達42979套,但僅有18788套完成網簽。限競房平均網簽均價為48933元/平方米,網簽完成率只有43.7%。

一些熱銷樓盤實施搖號選房,成為保證購房者公平、公正買房的手段,在樓市火熱的2017年、2018年,上海(樓盤)、杭州(樓盤)、成都等數個城市相繼出台了搖號選房政策。杭州市2018年4月發佈通知稱,商品住房項目應採取公證機構主持搖號方式開展銷售工作,房地產開發企業應一次性公開銷售所有準售房源,不得分批銷售。

資料圖 北京一小區外景 中新經緯 薛宇飛 攝

02開發商主導搖號,如何保障公平?

西山錦繡府項目工地 中新經緯 薛宇飛 攝

8月份以來,中新經緯所在的多個購房微信群內,都在討論該項目疑似存在的內購問題。中新經緯近日在西山錦繡府項目所在地看到,工地已經有吊車等工程機械在施工,不時有運輸車在工地出入。一名工人稱,現在正在挖基坑,工人的活動板房也正在搭建。

貝殼找房數據顯示,如今,西山錦繡府所在的西北旺區域周邊二手房的報價多在7.4萬元~8.2萬元/平方米,其中豪宅項目西山壹號院售價為10萬元/平方米,東馨園、東旭園等建成時間較早的老小區報價在6.6萬元/平方米。西山錦繡府住宅項目的面積有89平方米、155平方米、180平方米,以最小89平方米的戶型計算,購得該項目單套住房,至少獲利百萬元。

該研究中心認為,限競房已經連續14個月出現供應大於簽約,除少數位置較好的項目簽約相對活躍外,大部分項目的去化難度越來越大。同時,限競房的供應量在下半年將會出現井噴現象。

從2016年開始,北京出現了「限房價,競地價」地塊,這類地塊在限定銷售房價的基礎上競拍土地出讓價格。不同於共有產權住房,「限競房」仍屬於商品房,購房者只需滿足北京限購條件即可。

至今年8月初,一個名為「西山錦繡府」的H5鏈接開始在北京的購房微信群中傳播,該鏈接介紹了項目的區位、建築風格、戶型等情況。在H5的最後一頁,有一個市場調研的報名入口,在「公司名稱」一欄中,出現了十幾家紫光系企業名稱的選項,在「辦公地點」一欄中,又出現了紫光系各個公司辦公場所的選項。該鏈接流傳開后,不少北京的房產大V和購房者質疑紫光科城私下進行項目的內部銷售。

西山錦繡府的開發商是北京紫光科城科技發展有限公司(以下簡稱「紫光科城」),天眼查數據顯示,紫光科城有兩個法人股東,一個是紫光集團旗下的公司,另一個是紫光集團董事長趙偉國名下的私人企業控股的公司,後者是紫光科城的控股股東。 2017年11月,紫光科城以72.6億元的總價拿下了位於北京市海淀區西北旺鎮亮甲店村的上述地塊,按照當時的限價規定,該宗地商品住房銷售均價不超過58622元/平方米,且最高銷售單價不得超過61554元/平方米。

套利空間的存在,使得北京少數「限競房」項目出現「僧多肉少」的現象,一些樓盤也採取搖號選房的策略加以應對。與其他城市的搖號政策不同的是,北京「限競房」搖號是在開發商主導下進行的,這不免讓內部購房、捆綁搭售等各類未經證實的消息滿天飛。

2017年正值北京房地產市場的高點,西山錦繡府5萬多元的銷售均價,與周邊的二手房價格形成了巨大的價差。不過,一年多過去了,該項目遲遲沒有入市,這引得不少購房者的遐想,期間,各類消息也不斷傳出。

為應對開發商在搖號中的人為排序,一些城市要求參与搖號的樓盤向剛需人群傾斜。杭州市規定,對「無房家庭」給予傾斜,提供一定比例的房源保障;成都市要求,商品住房按照「棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人」的順序搖號排序、依序選房。

中新經緯注意到,由於限競房項目的搖號選房政策不明確,北京的一些熱銷樓盤時常傳出搖號不透明,內部購房,捆綁裝修、車位、儲物間等消息,購房者也抱怨搖中的概率低。2018年6月,作為北京首批拿到限競房預售證的瀛海府和金樾和著項目,開盤銷售時雖然均採取了搖號,但北京市住建委在巡查時發現,由於公示信息不全等原因,兩項目被立案查處。

這名工作人員還說:「政府不會介入搖號,如果項目採取了公正搖號,公證處會進行監督。」 上述分析師還稱,為實現較好、較快地去化效果,開發商主導下的搖號選房,在一定程度上成為篩選購房者資格的手段,比如讓全款客戶、願意購買車庫等資金實力強的客戶先搖號、選擇好的戶型,資金周轉需要時間、公積金貸款的客戶排在後面。開發商這樣做,也有失公平。

市場下行,多數限競房銷售不理想

在一些購房者看來,限競房「網紅」樓盤是否能做到公開、公平、公正地銷售,是他們目前最為關心的問題。

北京的共有產權住房一直採取着較為嚴格的搖號選房政策。根據規定,共有產權住房開發建設單位在區住房城鄉建設委(房管局)監督指導下,對符合條件的申請家庭進行公開搖號,確定選房順序。搖號應當使用全市統一的搖號軟件,搖號結果在區住房城鄉建設委(房管局)官方網站和銷售現場公示3天。

或許是為了回應外界的質疑,9月4日,西山錦繡府展示中心首次對外開放,但何時銷售、如何銷售仍然待定。9月6日,西山錦繡府項目的一位負責人在接受中新經緯採訪時說:「我們是嚴格按照政府的要求去做的,紫光內購是不存在的,而是在做內部調研,對市場摸一個底。紫光員工也是購房者,只是想看看產品與客戶的匹配度,指導我們的營銷工作。」 北京市海淀區房管局的一名工作人員對中新經緯表示,他們之前注意到了網上的一些消息,已經主動約談開發商,要求銷售時做到公平、公正。

「我們是嚴格按照政府的要求做的,內購是不存在的。」對於市場上傳出的內購消息,西山錦繡府的一位負責人如是告訴中新經緯。西山錦繡府是北京(樓盤)百余個「限競房」項目中的一個,由於政府限價較低、與周邊二手房存在着每平方米1~2萬元的價差,這個項目因此「未售先火」。

「現在參与熱門樓盤搖號的購房者,一般都是先搖到號再去賣房或騰挪首付款,開發商也會給出一段時間讓客戶籌措資金。如果按照其他城市的搖號政策來執行,北京的熱門項目估計也賣不動。」這位分析師說。

有分析認為,按照西山錦繡府與周邊房價的價差,這一項目的後續銷售或較為順利,不排除會採取搖號選房的可能。西山錦繡府上述負責人稱,項目還未取得預售許可證,未來如何銷售要服從住建部門的安排。

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